公司机电设备运维管理业务介绍：

物业工程部人员培训（小区机电设备的管理/运行，维护）

物业小区的设备设施的代检代验服务（消电检，电梯年检，高压室巡检等等）

物业小区的设备设施运行维护

物业小区的升级服务：传统型-——数字型——智慧型

（一）物业设备技术运行管理

物业设备技术运行管理就是建立合理的、切合实际的运行制度、运行操作规定和安全操作规程等运行

要求或标准，建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。应落实以下几个方面工作：

◆针对设备的特点，制定科学、严密、切实可行的操作规程。

◆对操作人员要进行专业培训教育，国家规定需持证上岗的工种必须持证才能上岗。

◆加强维护保养工作

◆定期校验设备中仪表和安全附件，确保设备灵敏可靠。

◆科学地检测、诊断故障，确保设备设施安全运行。

◆对设备事故的处理要严格执行“四不放过”原则。

（二）物业设备经济运行管理

物业设备经济运行管理的主要任务是在设备安全、正常运行的前提下，节约能耗费用、操作费用、维护

保养费用以及检查修理等费用。其内容包括采用切实有效地节能技术措施和加强设备能耗的管理工作。

可以从以下几个方面进行：

◆初期投资费用管理。

◆运行成本管理。

1.能源消耗的经济核算(设备运行过程中需要消耗的水、电、压缩空气、燃油等)。

2.操作人员的配置。

3.维修费用的管理。

为了使各类物业设备系统正常运行，应设置具体操作的要求。不同设备的具体运行操作的要求如下：

（一）供配电系统

1.维护好系统标志

2.做好高低压配电运行记录

3.对运行情况进行分析

（二）中央空调系统

1.维护好系统的标志

2.做好中央空调系统运行记录

3.对中央空调系统运行情况进行分析

（三）给排水系统

1.维护好系统标志

2.做好系统巡检记录

3.对给排水系统运行情况进行分析

（四）消防系统

1.维护好系统的标志

2.做好消防中心记录

3.每月对消防系统进行测试

4.每年一次对消防系统的运行情况进行分析

（五）电梯及提升设备

1.维护好系统标志

2.做好电梯设备运行记录

3.对运行情况进行分析

（六）楼宇自控系统及CCTV保安监控系统

1.维护好系统的标志

2.做好楼宇自控系统及CCTV保安监控系统运行记录

3.运行情况分析

（一）关闭和启动

1.关闭

关闭通知必须在关闭前72小时以书面形式告知业主和用户。如果变比时间持续数小时之久，则需要备

用支持。这种支持包括照明、采暖、饮水或制冷，并要预先计划且接通。典型的有计划关闭包括紧急

发电机测试、公用设施修理、设备修理、更换或大修、喷水器和消防系统试验和修理、建筑物采暖、

通风和空调系统的修理或调整。

2.启动

启动设备时对一下问题应予以考虑：

（1）判断设备故障。

（2）小心处理压力系统。

（3）保证所有需要的器材可供使用。

（4）保证在启动前全部维护和设施人员已准备好，减少和处理可能发生的故障。

（二）紧急情况

紧急情况需立即采取措施。由于紧急情况发生的突然性，必须先计划紧急情况并准备好书面的程序。

工程部至少应在以下3个方面制定出应急计划：

消防

（1）要为没做建筑物制定一份防火备忘录，确定一名负责人负责人可以是在哪里工作的安全负责人

或物业经理。备忘录还应包括警报系统的说明；信号屏、喷水阀与消防泵的位置、关闭程序；备用发

电机的位置和说明系统出现故障时如何应付等。

（2）进行消防训练。业主和用户应通过训练熟悉发生火灾时如何撤离。以及报警器的位置和操作方

法等。维护和运作人员没半年应在监控屏、截流阀和断路开关所在地参与训练并牢记备忘录。

2.断电

（1）控制设备应调到“故障安全”状态。

（2）所有电源开关应断开，这样可以防止某些电器设备在电源恢复时收到损坏。在电源恢复时，如

果断路器过载也会断开。

（3）检查所有应急系统是否运行正常。如果断电持续数小时，检查备用发电机的燃油箱。

（4）在冬季时须检查辖区内的管道是否有结冰现象。

3.水灾

（1）如果建筑物位于可能发生洪灾的平原，须与气象局或防洪局取得联系，以获取水位和洪水来临时

的信息。

（2）提供财产保护措施。如时间允许，须将全部门窗密封并用沙袋堵严。应采用应急发电机以操作水

泵和提供应急照明。电器设备应该断开电源。在可能时应将精密设备移至安全地方。

（3）确定由谁来确定停止设备运转的程序、详细的撤离程序和应急队伍。

（三）故障诊断和协调

在物业管理中，协调工作极为重要。其具体内容如下：

1.诊断

诊断是指查明故障的原因和影响，使使用、操作等错误得到纠正或消除。“诊断员”起着重要作用，

他必须有一定的技术水平，经过良好的训练并积累了丰富的经验、懂得诊断故障的步骤、具备使用诊

断方法和仪器的知识和技巧，并有发现问题的能力，把发现的问题及时告诉维修工和操作工，从而可

以省去他们查找故障的时间。在有些情况下，将这项服务外包可能更为经济。

3.与第三方协调

如果业主和用户收到设备停转影响或将为修理付费，必须告诉他们发生了什么故障、故障的原因和为

防止故障再发生而采取的措施；否则工程部门可能会丧失信誉。即使是运作很好的工程部门，为尽量

减少设备停机时间和增加计划安排的维护工作比重而制定了良好的预防性维护计划，也会遇到偶然的

紧急情况，来不及通知业主和用户而发生计划外的停机。这就需要与业主用户建立良好的关机。

（四）建立标准

建立标准的目的是为了通过与其他物业相比较来提高本物业管理的业绩。为了更好的学习标准，必须

了解自己的工作程序。为了从与其他物业公司的比较学习中得到收获，必须为建筑物的设备和

系统建立标准，这样才能与其他建筑的设备和系统进行比较并评价自己的业绩。

（五）综合设施运作计划

工程部经理有责任为紧急情况制订有效的应急计划。正式的书面计划应有规定如何处理紧急情况的方

法。这项计划应让每个有责任处理紧急情况的人了解。此外还应定期进行应急训练和排除故障的练习，

以保证工程部门的人员受到良好的训练，并在发生紧急情况时能够快速有效地做出反应。